از تهران تا سانفرانسیسکو!

چهره هایشان روز به روز مغموم و عبوس و رنگ رخسارشان به زردی گراییده است و چنانچه کسی از دردشان باخبر نباشد خیال می کند همین الان پدرشان مرده و از خاکسپاری او بازگشته اند. صحبت از انبوه مستاُجران پریشان حال تهران بزرگ است. جماعتی که سال به سال دستشان از خرید یک واحد مسکونی نقلی کوتاهتر می شود و هر جا که بتوانند سفره دلشان را باز می کنند و عقده هایشان را در تاکسی، اتوبوس، مترو و یا صف نانوایی ها که این روزها شلوغ تر از پیش شده است می گشایند.«وقتی قیمت آپارتمان یک خوابه ۲۰۰ میلیون تومان بود با فروش ماشین و طلای زن و دوچرخه بچه، نوبت سگ دو زدن برای گرفتن وام مسکن و رو انداختن به ضامن رسید، با هزار بدبختی ۲۰۰ میلیون جور کردم که یک آپارتمان نقلی بخرم. وقتی پای معامله رفتم قیمت آپارتمان شد ۳۰۰ میلیون تومان. وقتی ۳۰۰ میلیون را جور کردم قیمتش شد ۴۵۰ میلیون. ۴۵۰ جور کردم قیمت آپارتمان شد ۷۰۰ میلیون. الان که قیمت‌ها از میلیارد بالا زده دیگر آرزوی خرید آپارتمان را ندارم، چون می‌دانم سگ دو زدن بی خودی است و دخل ما بدبخت بیچاره‌ها با خرجمان نمی‌خواند. به ولله الان فقط آرزو دارم یک قبر بخرم و سرم را بگذارم و بمیرم.» این قبیل حرف‌ها بخشی از درد و دلهای روزمره جماعت مستاُجر است که هرجا مجالی بیابند چفت دهانشان را باز می‌کنند و بی محابا آنچه در دل دارند را بیرون می‌ریزند.

شرایط اقتصادی به گونه ای شده است که دویست، سیصد میلیون تومانی که چند سال پیش می‌شد با آن یک آپارتمان نقلی خرید امروز دیگر برای رهن یک واحد آپارتمان هم کفایت نمی‌کند. بررسی رفتار۴۰ سال گذشته بازار مسکن نشان داده است که هرگاه قیمت مسکن افزایش یافت به این سادگی‌ها دچار افت قیمت نمی‌شود. ممکن است گاهی دچار رکود شود اما نمودار بازار مسکن نشانه ای از فرود در سالیان اخیر از خود به جای نگذاشته است. با این اوصاف حال و روز مستاُجران این روزها هیچ خوب نیست و خرید مسکن برای طیف گسترده ای از اقشار جامعه به یک رؤیای دست نیافتنی تبدیل شده است.                                                                      

طی چند سال اخیر بسیاری از سرمایه گذاران و خریداران مسکن جذب بازارها و بنگاه‌های تهیه مسکن کشورهایی چون ترکیه، ارمنستان و گرجستان شده اند و البته آنهایی که دستشان به دهانشان می رسد راه کشورهای اروپایی، کانادا و آمریکا را پیش گرفتند. تبلیغات گسترده بنگاه های فروش مسکن درشبکه های ماهواره ای، ارزان بودن قیمت مسکن، امکانات ویژه و بالا بودن کیفیت ساخت از مهمترین دلایل خرید مسکن توسط سرمایه گذاران ایرانی است. ارزیابی های  «فراز » بیانگر این موضوع است که طی یک سال گذشته قیمت مسکن در کشورمان افزایشی نزدیک به ۳ برابر داشته است. این موضوع در حالی است که در کشورهای ذکر شده و به خصوص  در کشورترکیه قیمت مسکن افزایش بسیار نامحسوس داشته است و تا حدود زیادی ثبات داشته است. حال با توجه به تقاضای خرید مسکن از سوی ایرانیان در بازارهای جهانی قصد داریم تا قیمت مسکن در ۱۰ شهر بزرگ جهان که ۶ شهر آن از پایتخت‌های بزرگ هستند مورد بررسی قرار دهیم. از این رو به استناد داده های آماری سایت معتبر«ولت دیتا بنگ» به بررسی قیمت مسکن درتهران، آنکارا و استانبول در ترکیه، واشینگتن، سانفرانسیسکو و لس آنجلس در آمریکا، والنسیا در اسپانیا، رم در ایتالیا، لندن در بریتانیا و پاریس در فرانسه می پردازیم. قیمت های ثبت شده بر پایه دلار آمریکا ثبت شده است. 

لندن گران ترین و آنکارا ارزانترین پایتخت جهان

بر اساس آخرین آمار ثبت شده در سال ۲۰۲۱ لندن با فروش هر متر مربع آپارتمان به قیمت ۱۷ هزارو ۸۵۸ دلار و آنکارا با فروش هر متر مربع آپارتمان به قیمت ۸۵۲ دلار گرانترین و ارزانترین پایتخت در بین کشورهای ذکر شده محسوب می شوند. بر اساس این گزارش قیمت فروش آپارتمان در سایر شهرهای جهان در سال ۲۰۲۱ بدین شرح می باشد: 

پاریس پایتخت فرانسه با فروش هر متر مربع آپارتمان با قیمت ۱۵۳۰۳دلار در رتبه دوم، سانفرانسیسکو با قیمت ۱۰ هزارو هشتصدو پانزده دلا در رتبه سوم، لوس آنجلس با قیمت ۹ هزار و ۳۷۷ دلار در رتبه چهارم، واشینگتن با فروش هر متر مربع به قیمت ۹ هزار و ۲۸۸ دلار در رتبه پنجم، رم پایتخت ایتالیا با فروش هر متربه قیمت ۷ هزار و ۷۰۹ دلار در رتبه ششم، والنسیای اسپانیا با فروش هر متر مربع به قیمت ۳ هزار و ۵۲۴ دلار در رتبه هفتم، استانبول در ترکیه با فروش هر متر مربع به قیمت هزار و ۵۹۱ دلار در رتبه هشتم، تهران با فروش هر متر مربع به قیمت هزار و ۳۴۶ دلار در رتبه نهم و آنکارا با فروش هر متر مربع به قیمت ۸۵۲ دلار در رتبه دهم قرار دارند. 

ایتالیا موفق ترین کشور جهان در کنترل قیمت مسکن 

بر اساس آمارهای ثبت شده کشور ایتالیا با پیشرفتی خیره کننده در کنترل قیمت مسکن موفق ترین کشور جهان محسوب می شود. به این صورت که قیمت فروش آپارتمان در سال ۲۰۱۱ را از ۱۵ هزار و ۹۴۷ دلار به ۷ هزار و ۷۰۹ دلار در سال ۲۰۲۱ رساند. سیاست های اعمال شده توسط کارشناسان اقتصاد این کشور در جذب سرمایه های داخلی و خارجی، این کشور را تبدیل به یک ابر قدرت در عرصه انبوه سازی مسکن تبدیل کرد. به نحوی که این کشورتوانست هزینه تهیه مسکن را در فاصله ۱۰ سال اندکی بیش از ۵۰ درصد کاهش دهد و دغدغه های شهروندان خود را در این زمینه به شکل قابل تحسینی به حداقل برساند. پس از ایتالیا، ترکیه دومین کشوری است که با اعمال سیاست جذب سرمایه های خارجی و بالا بردن کیفیت ساخت مسکن پس از ایتالیا در رتبه دوم این رده بندی قرار بگیرد. نکته قابل توجه این آمارها جایی است که لندن پایتخت انگلستان در سال ۲۰۱۵ و ۲۰۱۶ رکوردی شگفت انگیز در بازار فروش مسکن به جای گذاشت. به گونه‌ای که در سال ۲۰۱۵ قیمت فروش هر متر مربع آپارتمان از ۲۷ هزار و ۶۶۸ دلار و در سال ۲۰۱۶ به ۲۲ هزار و ۶۷۷ دلار کاهش پیدا کرد.    

به غیر از کشور ایتالیا که در طی ۱۰ سال اخیر به نحو شایسته ای موفق به کنترل قیمت‌ها شد، ترکیه نیز از سال ۲۰۱۷ تا کنون موفق شده که کنترل بازار مسکن را در دست بگیرد. در میان این ۱۰ شهر جهان که از ۷ کشور جهان مورد بررسی ما قرار گرفته اند، تنها کشوری که در هیچ دوره زمانی نتوانسته است افسار بازار مسکن را در دست بگیرد ایران است که از زمان پیروزی انقلاب به بعد هرگز قادر به کنترل بازار مسکن نشده است. البته در طی ۴۰ سال گاهی وقتها به دلیل رکود در بازار مسکن قیمتها ناخودآگاه ثابت ماند که این امر حاصل بکار گرفتن تدبیر از سوی مسئولین امر نبوده است. در این میان کشور فرانسه که در سال ۲۰۱۵ موفق به کنترل قیمت بازار مسکن شده بود، از سال ۲۰۱۷ تا ۲۰۲۱ دوباره دچار تزلزل در بازار مسکن شد و روز به روز شاهد افزایش قیمت مسکن در این کشور هستیم. انگلستان نیز پس از بحران مسکن درسال های ۲۰۱۵ و ۲۰۱۶ تا سال ۲۰۲۰ موفق به کنترل قیمت بازار مسکن شد، اما از این سال به بعد باز هم قیمت بازار مسکن در این کشور رو به افزایش رفت.   

کشور اسپانیا نیز از سال ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۷ موفق به کنترل قیمت بازار مسکن شد، اما پس از آن با شیبی بسیار ملایم و نامحسوس قیمت‌ها رو به افزایش رفت. آمریکا در کنار فرانسه، انگلیس و ایتالیا از زمره کشورهای گران قیمت بازار مسکن محسوب می‌شود که در این رده بندی رتبه سوم را دارد. این کشور از سال ۲۰۱۵ تا سال ۲۰۱۹ توانسته بود قیمت‌ها را کنترل کند. اما از سال ۲۰۲۰ به یکباره بازار مسکن این کشور دچار تزلزل شد و قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است.  

مناسب ترین کشور برای سرمایه گذاری در بازار مسکن 

با توجه به داده های آماری ودر نظر گرفتن رفتار تاریخی بازار مسکن کشورهای بررسی شده چنین به نظر می‌رسد که ۳ کشور ایتالیا، ترکیه و اسپانیا با توجه به ثبات در بازار مسکن برای سرمایه گذاری مطمئن مناسب تر از سایر کشورها هستند، اما این موضوع بدان معنا نیست که سرمایه گذاری در بازار مسکن کشورهایی مانند آمریکا، انگلیس و فرانسه به صرفه نیست، بلکه سرمایه گذاری در بازار مسکن این کشورها مستلزم داشتن سرمایه‌های کلان و نقدینگی قابل توجه است.   

بررسی‌ها نشان می‌دهد که دلیل اصلی افزایش نجومی قیمت مسکن، کاهش شدید درآمد ارزی کشور در ۵ سال اخیر و به تبع آن کاهش ارزش پول ملی و افزایش شدید نقدینگی است که سبب شده این نقدینگی سرگردان به سوی مسکن سرازیر شود. به گونه‌ای که این طعنه از زبان مستاُجران بسیار شنیده می‌شود که درآمد عامه مردم ایران به ریال، اما مخارج روزمره آن‌ها با دلار محاسبه می‌شود. اگر بخواهیم در یک نگاه کوتاه حقوق پایه کارگران را از سوی اداره کار و تاًمین اجتماعی را که ۴میلیون و۲۰۰ هزار تومان تعین شده به دلار ۳۰ هزارتومانی تبدیل کنیم عددی معادل ۱۴۰ دلار به دست می‌آید. این موضوع در حالی است که متوسط دستمزد ماهیانه کارگران در آمریکا  هزار و ۴۰۰ دلار، ترکیه ۴ هزار و ۲۵۰ لیر، انگلستان ۲ هزار و ۴۰۰ پوند، فرانسه ۲ هزار و ۵۱۰ یورو و در اسپانیا ۹۲۰ یورو است که این اعداد و ارقام در مقایسه با متوسط دستمزد ماهیانه کارگران در ایران بسیار قابل توجه است.        

طی آخرین اطلاعیه بانک مرکزی متوسط قیمت خرید هر متر مربع آپارتمان در تهران ۴۰ میلیون تومان اعلام شده است. با احتساب دلار ۳۰ هزارتومانی این مبلغ  معادل هزار و ۳۳۳ دلار در هر متر مربع است. با این اوصاف چنین تصور می‌شود با توجه به معلق بودن نرخ ارز و تاثیر آن بر کالاهای اساسی خیل عظیم طبقه فرودست همچنان با رؤیای خانه دار شدن روزگار خود را سپری کنند.