انقلاب دورکاری چه معنایی برای املاک تجاری دارد

دفتر دوم آمازون در آرلینگتون، یک سالن آمفی‌تئاتر دارد برای کنسرت‌هایی که در فضای باز برگزار می‌شوند. برج شیشه‌ای که به تازگی در لندن افتتاح شده، نه‌فقط مسلط بر آسمان شهر لندن است، بلکه درون خود دیوار صعود و چشمه‌ی آب معدنی نیز جای داده است.

به موازات شرکت‌هایی که سعی دارند کارمندان را به دفتر بازگردانند، توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذارانی هستند که سرسختانه بر روی ساختمان‌های جدید و سبز با امکانات رفاهی جذاب شرط‌بندی می‌کنند. اما موضوعی عمیقاً بلاتکلیف نگاه‌شان داشته است: آیا افراد کافی خواهند آمد؟ حتی با پیشرفت تزریق واکسن‌ها، سیر بازگشت کارمندان به محیط کار بسیار کند شده است. مطابق آماری که شرکت فری‌اسپیس (یک شرکت دارایی) ارائه داده، در اوایل ماه مه، از هر بیست ساختمان ایالات‌متحده، تنها یکی‌شان، درصد اشغال بیش از ۱۰درصد داشته. این مقدار، در اروپا و افریقا یک‌سوم فضا و در ساختمان‌های آسیا تقریباً نیمی از آنها بوده است. با در نظر گرفتن این موضوع که بازگشت به کار تازه از سر گرفته شده، و اجاره‌های طولانی‌مدت هنوز منقضی نشده‌اند، میزان هر‌گونه خسارت به طرز نگران‌کننده‌ای مبهم و نامعلوم است.

کووید ۱۹، تقاضا برای ساختمان‌های جدید را تشدید کرده است. جی‌پی مورگان چیس (JPMorgan Chase)، شرکت خدماتی مالی و بانک‌داری امریکایی، در حالی که به ساخت دومین آسمان‌خراش بلند در منهتن برای دفاتر جدیدش مشغول است، فضای کل اداری خود را کاهش می‌دهد. در سراسر نیویورک، شاهد گرایش بیش از نیمی از مستأجران احتمالی به سوی دفاتری هستیم که «درجه‌ی A» محسوب می‌شوند. پیش از پاندمیک، میزان گرایش به دفاتر با کیفیت بالا 38‌درصد بود. این تغییر در کنار اختلالی دیگر دارد وقوع پیدا می‌کند: تمایل به سوی فضاهای کاری سبزتر. حالا دیگر سیستم‌های بهره‌وری انرژی و تهویه‌ی هوا از ضروریات به حساب می‌آیند. مدیران املاک بلک راک (BlackRock) و بروکفیلد Brookfield))، متعهد شده‌اند تا سال 2050 یا حتی پیش از آن، انتشار تصاعدات گلخانه‌ای و کربنی خود را به صفر برسانند. شمار فزاینده‌ای از شرکت‌های املاک نظیر بریتیش‌لند (British Land)، متعهد شده‌اند که ساختمان‌های جدید تمام‌شان کربن‌صفر باشند. جیمز گلد‌اسمیت، بیمه‌گری از شرکت بیمه‌ی فرانسوی آکسا (AXA) تأکید کرده است که گرایش پدید‌آمده به سمت سلامتی و پایداری، یک تمایل زود‌گذر نیست. «این یک آزمایش دوره‌ای و زودگذر نیست. ما مدیر سرمایه‌گذاری هستیم _‌حقوق بازنشستگی در معرض خطر است.»

با این حال تعداد کمی از صنایع ممکن است این گرایش را پیدا کرده باشند؛ اوج‌برداشتن به سمت کیفیت باعث می‌شود ساختمان‌های قدیمی نامطلوب به نظر برسند. همان‌طور که دور‌کاری، تقاضای کل فضای اداری را کم می‌کند. با ریسک تبدیل این ساختمان‌های اداری به مسکونی شروع کنیم. حدود نیمی از املاک هنگ‌کنگ و تقریباً دو‌سوم املاک تجاری لندن، بیش از ۲۰ سال قدمت دارند. اس‌ال گرین (SL Green)، بزرگ‌ترین مالک دفتر منهتن می‌گوید که میزان اجاره‌بهای املاک قدیمی تا ۱۰درصد کاهش داشته‌اند. خیلی‌ها بی‌آنکه کاهش قابل ملاحظه‌ای در اجاره‌هاشان پدید آورده، یا بی‌آنکه ملک‌شان تهویه‌ی خوب، دسترسی به فضای باز و یا نور طبیعی داشته باشد، در حال تلاش برای فروش ملک خود یا جذب مستأجر برای آن هستند.

برخی ساختمان‌های قدیمی در حال تغییر دکوراسیون هستند. توسعه‌دهنده‌ی فابرکیس (Fabrix) در حال ارتقاء و به‌روز‌رسانی یک ساختمان دهه‌ی ۱۹۶۰ در لندن است، و قرار است جنگلی در پشت‌بام و استخری با کف شیشه‌ای در آن مستقر کند. باقی ساختمان‌ها در حال تبدیل‌شدن به آزمایشگاه یا فضای تحقیقاتی یا فضاهای مسکونی هستند. زمانی که بیمه‌گر اِی‌آی‌جی (AIG) بخواهد به یک آسمان‌خراشِ تازه بازسازی‌شده در مرکز منهتن انتقال پیدا کند، بخشی از مقر قدیمی‌اش، که برجی مربوط به دهه‌ی 1980 است، به آپارتمان تبدیل خواهد شد. شرکت شهر لندن The City of London Corporation))، ناظر بر اسکوئر مایل، قصد دارد تا سال 2030، در فضاهای خالی لااقل 1500 خانه‌ی جدید بسازد.

با این وجود، هیچ‌کدام این‌ها واقعیت را نخواهد پوشاند: دورکاری، تقاضا برای فضای اداری را کاهش می‌دهد. شرکت‌ها در حال تجدید‌نظر در نیازهای املاک خود هستند؛ بسیاری از آنها را کوچک می‌کنند، و قراردادهای بعضی را نیز به تعویق می‌اندازند. مطابق اعلام کارگزاران کوشمن و ویکفیلد (Cushman and Wakefield)، از زمان آغاز همه‌گیری، در سطح جهان به طور متوسط بیش از ۱۰۳ متر‌مربع از فضاهای اداری خالی شده‌اند. و این رقم، ۱۸درصد مقداری‌ست که در زمان بحران مالی ۲۰۰۷ تا ۲۰۹ اتفاق افتاد (نمودار ۱ را ببینید). پیش‌بینی‌ها ناراحت‌کننده‌اند. براساس اعلام مشاوره‌ی مودیز آنالتیکس (Moody's Analytics)، در سال ۲۰۲۲، از هر پنج دفترِ امریکا، یکی خالی خواهد بود. مقدار اجاره‌بها در امریکا امسال ۷/۵درصد کاهش خواهد داشت؛ که این مقدار در سان‌فرانسیسکو ۱۵درصد خواهد بود.

حیرت‌انگیز آنکه این خمودی هنوز در معیارهای متعارفِ قیمت ورود پیدا نکرده است. براساس اعلام آژانس رتبه‌بندی اس‌اند‌پی (S&P)، نرخ جمع‌آوری اجاره برای املاک اداره‌شده توسط اعتبارات سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) در امریکای شمالی، در بخش اعظم سال گذشته، بالای ۹۰درصد مبلغ سابق باقی مانده است. از آن زمان حتی ممکن است افزایش هم داشته باشد. اکونومیست ، نرخ جمع‌آوری نیمی از هر ده‌نفر صاحبان دفاتر بزرگ جهان را بررسی کرده است: میانگین در سه‌ماهه‌ی اخیر، 98‌درصد بوده است. به گفته‌ی ترپ (Trepp)، یک ارائه‌کننده‌ داده، نرخ تخلف در اوراق بهادار با پشتوانه‌ی رهنی‌تجاری مرتبط با مغازه‌ها و اقامتگاه‌های تابستان گذشته، هنوز هم بالاست. اما کسانی که برای دفاتر کار می‌کنند، تنها به میزان ۲درصد دغدغه‌ همه‌گیری را داشته‌اند. مبلغ پرداختی جهت فضاهای ادارای نیز در تعدادی از شهرها بالا رفته است (نمودار ۲ را ببینید).

البته بعضی عوامل گیج‌کننده نیز هستند که تصویر را کدر می‌سازند. محرک‌های سخاوتمندانه ممکن است به افزایش بروز تخلف و ایجاد تعویق در پرداخت‌ها بینجامد. و بسیاری شرکت‌ها نیز هنوز تصمیم خود را نگرفته‌اند. هنوز کسی نمی‌داند چه تعداد کارگر قرار است از داخل منزل‌شان کار کنند و چند روز در هفته قرار است این کار را انجام دهند. سرمایه‌گذاران در بیشترین موارد از تعجیل در معاملات پرهیز می‌کنند: خریداران محتاط شده‌اند که مبادا مبلغ بیشتری بپردازند؛ و این در حالی‌ست که فروشندگان نیز به هیچ قیمتی حاضر نیستند ضرر کنند. حجم فروش طوری کاهش پیدا کرده که قیمت‌ها را غیر‌قابل‌اعتماد کرده است.

یکی از راه‌هایی که می‌توان با کمک آن بر عدم اطمینان غلبه کرد، بررسی اقدامات آینده‌نگرانه است. این ارزیابی نشان می‌دهد که تمام دفاتر از کووید۱۹ ضربه خورده‌اند. براساس ارزیابی‌های محاسباتی شرکت تحقیقاتی گرین استریت (Green Street)، شاخص قیمت، ۹درصد پایین‌تر از مقدار اوجی‌ست که پیش از آغاز بیماری در امریکا وجود داشته است. قیمت سهام REITs، که در دفاتر سرمایه‌گذاری می‌کند، حدود ۱۵درصد زیر سطحی‌ست که در اوایل سال ۲۰۲۰ وجود داشته است (نمودار ۳ را ببینید).

بانک‌های مرکزی در حال آماده‌باش هستند. اتکاء املاک تجاری بر تأمین مالی، بدین معناست که یک رکود اقتصادی می‌تواند بازتابی ناخوشایند در سیستم مالی داشته باشد. مواجهه‌ بانک‌ها با این موضوع بیشتر نیز هست: سهام وام‌هایی که بانک‌های مرکزی به این بخش اعطا کرده‌اند، از ۲میلیارد دلار یا تقریباً یک‌پنجم کل وام آنها بیشتر است. بانک مرکزی اروپا در جدیدترین بررسی ثبات مالی خود هشدار داده است که فعالیت‌های تحت سلطه می‌تواند باعث سر‌پوش‌گذاشتن بر مشکلات عمیق شود و این خیال را به وجود آورد که ریسک‌های ثبات مالی ملکی قابل «مرتفع‌شدن» هستند. پایین‌بودن نرخ‌های بهره در سال‌های اخیر بسیاری از صندوق‌های بازنشستگی در سراسر جهان را واداشته بر املاک تجاری خیمه بزنند.

سرنوشت این بخش متکی به نرخ‌های املاکی‌ست که خالی هستند. اگر این نرخ‌ها بالا بمانند، اوضاع سختی پیش خواهد آمد. صندوق بین‌المللی پول (IMF) در ماه آوریل حساب کرد که یک افزایش پایدار در نرخ خالص 5‌درصدی، موجب پایین‌کشاندن ارزش املاک تجاری تا ۱۵درصد، طی یک بازه‌ی زمانی 5‌ساله خواهد شد.

فیچ (Fitch)، که یک آژانس ارزیابی دیگر است، تخمین زده که اگر کارمندان به مدت سه‌روز در هفته دور‌کاری کنند، ارزش محل کار در امریکا، می‌تواند تا بیش از نصف کاهش یابد. ماهیت طولانی‌مدت اجاره‌ی املاک و دسترسی به این معناست که ممکن است تخمین خسارات همه‌گیری در یک بازه‌ی کوتاه‌مدت میسر نباشد. اما اگر میزان آسیب‌ها را بتوانیم تخمین بزنیم، قطعاً با واقعیت سرسام‌آور و دردناکی مواجه خواهیم شد.